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交不交物業費誰說了算 哪些情況可拒繳

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來源:中國江蘇網 發布于:2015-1-7 8:55:25 點擊量:

       近日,杭州蕭山法院通報的一項數據引起了物業行業的關注:2013年蕭山區物業服務糾紛案件達到1092件,同比增長近100%,這些糾紛中,99.45%都是因為業主欠繳物業費引發的。很多業主遇到問題、矛盾,都會以拒繳物業費的方式來解決,這種方式是否合理合法呢?下面我們列舉幾種最常見的不繳物業費的情形,供大家參考。

 
  交付后不入住是否能不繳物業費
 
  近年來,很多以投資為目的的業主在交房后將房屋空置,物業催繳物業費時則以自己并沒有入住而拒繳物業費,這種情形《無錫市物業管理收費實施辦法》第十一條第四款規定:因業主原因未及時辦理入住手續或辦理入住手續后未入住或未使用物業,可以按規定標準的70%繳納物業公共服務費,減免期限最長為24個月。業主大會成立后,由業主大會與物業服務企業約定。我們在這里要提醒業主兩點:一是減免物業費,應事先向物業服務企業書面告知,經確認后才可減免,另外70%僅針對物業公共服務費;二是房屋一旦裝修,就不享受空置房優惠政策。
 
  房屋有質量問題能否不繳物業費
 
  很多市民不知道,房地產開發企業在商品房交付使用時,必須向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。簡單地說就是房屋質量問題是開發商與業主的矛盾,因此房屋出現質量問題,在保修期內購房者可以直接要求開發商履行保修義務并對造成的損失承擔賠償責任。很多業主以此拒繳物業費的原因多是對自己與物業公司簽訂的《物業服務合同》約定的服務范圍沒有仔細閱讀,導致將責任轉嫁到物業公司頭上。不過物業企業應該做到積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。
 
  業主財產遭損害
 
  是否可以拒繳物業費
 
  業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒繳物業費的情形也比較常見,這種情況應該如何解決呢?《江蘇省物業管理條例》第四十七條第一款規定:物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任; 四十七條第三款規定:業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。鑒于物業服務企業與業主簽訂物業服務合同時,一般均會排除對業主財產安全予以保障的約定義務,所以財產受損的情況要看業主與物業公司是否有關于財產安全的特殊約定。如果與物業公司簽訂了具體的財產保管協議,那么 可以根據協議向物業公司索賠。如果與物業公司間沒有關于財產保護的特殊約定,那么就要看物業公司在安全管理上是否存在過失,進一步劃分責任。從法理上說,物業服務企業承擔安全責任大小主要受物業服務合同的具體約定,業主要求賠償應由法院經過調查和評估鑒定,判定物業公司應承擔多少賠償責任,而不是業主自行不繳物業費來挽回損失。
 
  因鄰里裝修糾紛而拒繳物業費是否合理
 
  鄰居違章搭建陽光房向物業反映后無果,隔壁裝修噪音施工影響休息屢次告知物業也沒用,樓上裝修時將垃圾亂倒影響小區環境等等這些由裝修帶來的困境困擾著每一位小區業主,很多業主以此覺得物業管理不到位而拒繳物業費,那么是否合理呢?以違章搭建陽光房為例,物業公司按合同約定,有義務制止業主搭建違法建筑,并上報相關行政管理部門,但物業公司并無行政執法權,物業公司自己無法對違建進行拆除。所以只要物業公司對違建業主提出過制止要求,并及時上報行政部門,就已經盡到義務,業主不得以此拒繳物業費。
 
  我們在調查中發現,除極少數業主惡意欠費外,絕大多數都“事出有因”,但是我們希望業主能夠通過合法合理的途徑來解決問題,拒繳物業費不但不利于維護自身的權利,而且還會侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益,甚至導致物業企業因經費不足進入“惡性循環”的地步。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些瑕疵,雙方也應本著真誠、友好協商的態度來解決問題。

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