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[討論] 街區制考驗開發商豪宅規劃智慧 物業行業面臨洗牌

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來源:中國經濟網 發布于:2016-2-23 10:12:36 點擊量:

 [《意見》有利于加快出讓住宅地塊的開發進度,但從長期來看,將會對豪宅品質感的營造帶來重挫,將充分考驗開發商的產品規劃智慧]

“如果湯臣一品改為開放小區,我當天晚上立即去那里,燒烤喝啤酒,帶上高音喇叭,喝完了跳小蘋果。到時候,我通知大家。”2月22日,這樣一個段子在一些微信群里熱傳。湯臣一品是上海知名豪宅,目前單價在18萬元/平方米以上。21日頒發的有關街區制的意見,引發廣泛議論。
這份《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(下稱《意見》)稱,新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。
《意見》發布后,各方對此反應強烈。多名業內人士紛紛指出,如果小區全部開放,大家只需要購買豪宅旁邊的小區就可以享受此前豪宅的配套,而開放小區對于物業公司也是不利,物業公司或沒有以往那么大的作用。豪宅未來是否可能會降價?物業公司是否也要轉型?
考驗開發商產品規劃智慧
亞豪機構市場總監郭毅對稱,高端社區為滿足購房客群的居住品質,除去樓宇內部一些高新科技的應用以及精致的內部設計之外,社區環境的打造也是不可或缺的一部分,而獨享優質的社區環境資源以及保障財富階層居住的安全性和私密性也是高端社區的重要價值,如果傳統的圍合式社區不再封閉,這些賣點都可能被打破。
當下的一線城市房地產市場,特別是高地價倒逼下,房地產市場中的新增住宅項目正在出現整體高端化的傾向,豪宅供應量增多,各項目之間只有依托于比拼產品、品質和服務才能在激烈的銷售競爭中突破重圍。郭毅預計,雖然《意見》的發布將會促使北京高價拿地的準豪宅開發商們在政策落地的真空期內抓緊報規,有利于加快出讓住宅地塊的開發進度,但從長期來看,將會對豪宅品質感的營造帶來重挫,將充分考驗開發商的產品規劃智慧。
“《意見》一旦開始落地實施,將令高端社區的公共部分由私密到開放,由私屬到共享,業主的安全、私密和公共區域的服務品質均無法得到保障。”郭毅說。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對本報記者分析稱,街區制住宅項目的推出,將一定程度上和傳統的封閉式社區形成差異,也會對后續房企的產品供應等形成新的影響。在他看來,街區制住宅項目和封閉式住宅項目的最大差異,就是社區內的配套逐漸等同于城市公建配套,這對于一些社區基礎設施的充分利用有利好,也能夠最大程度地節約土地。
朝節約土地方向演進
嚴躍進表示,此類政策調整是希望改變過去封閉式社區的諸多弊端。比如封閉式住宅社區一定程度上使得商業設施和住區設施隔離,同時需要更大的占地面積。通過開放式的街區制度推進,將使得后續城市商業設施和住區設施規劃能夠融為一體,并且使得城市規劃朝節約土地等方向演進。
中原地產首席分析師張大偉則認為,小區封閉是為了安全,何況住宅小區內的道路設置基本都是低速道路,如果開放如何保證社區居民的安全是一個大問題。國外之所以實行街區制,那是因為居民可以合法持有槍支且本來就居住分散,這與國內基本都是高層住宅樓的性質完全不同。
張大偉稱,街區式社區是住宅與商業、服務業混合、與街道結合性強的社區。里面的設施有:銀行、超市、商業街、餐飲、醫院、學校、幼兒園等,街區式社區具有城市土地利用率高、交通便利、城市景觀豐富、與商業和各種城市活動結合緊密等優點。當它運用在中國城市的居住區中時也產生了一些新的問題,例如安全問題、噪聲干擾問題等。
本報記者了解到,目前北京沿海賽洛城小區就是做類似的街區試點,此外國內由于文化習慣不同少有這樣的小區。
新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者:“上述政策大方向肯定是對的,實現內部道路公共化可以促進城市的交通緩解,發達國家道路雖然不寬,但是道路密集。目前我國的通勤效率過低,影響到城市的勞動生產率,如果交通變好,對于城市效率提高很有好處。但是,這些改革同時也涉及到物權法,如今國內小區內的公共面積屬于全體業主,未來如何管理是問題;此外,如果未來土地出讓將公共面積剝離,這將大大降低土地出讓的收入。”
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東對媒體表示,很多年前專家學者就在倡導開放式社區,但由于阻力較大一直沒能成功推行。一是在文化理念方面,影響城市規劃和人們的理解,這是問題根源;二是土地在出讓方面,應該小塊出讓,不是大塊出讓;三是治安、管理等方面,“大院封閉的管理給人感覺更安全,需要的安保和物業也會比較少,如果打開會遇到很大阻力”。
物業管理行業面臨洗牌
嚴躍進稱,街區制住宅項目也可能會使得房企的后續社區管理模式發生較大的調整,部分封閉式住宅項目的管理模式可能要得到摒棄,對于開放式社區的管理模式建立應該加快跟進。
歐陽捷也表示,如果未來小區打開,物業保安可能不需要,但是對于政府的公共安全要求變高,政府對于安全的投入可能需要加大。此外,保潔成為了城市公共服務,對于城市的保潔要求也會變高。
花樣年控股董事局主席潘軍接受記者采訪時表示,新政有望打破現有社區的片區化格局,使大型社區被網格化分割,社區的物理邊界更加零散和模糊,但這并不意味著社區功能和社區服務需求的消失,反而使得社區管理的形式更加復雜化,對社區管理的要求大大提高,同時管理成本會相應增加。
“大型住宅社區被道路物理拆分成若干小單元,甚至是分棟單體,對管理成本的控制及安保的質量具備較大的挑戰性。”潘軍說。
在他看來,物業管理行業面臨重新洗牌,傳統物業管理機構面臨升級換代的需求,率先完成智能社區和智能安保建設的物業公司把握主動權,在基礎服務運營基礎上,尋找新的利潤來源將是關鍵。
“街區制預計將在未來幾年完成全面鋪開,這是一個挑戰,更是機會。”潘軍說,一些在業務收入多元化、社區管理智能化和社區網絡電商化領域走在前列的行業龍頭企業,有望率先抓住政策機遇,迅速搶占更多市場份額和先機。

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